Можно ли сдавать квартиру в ипотеке: что говорит закон
Сдача ипотечной квартиры в аренду — не запрещённая законом практика, но она требует соблюдения ряда правил. Согласно статье 209 ГК РФ, собственник может распоряжаться жильём по своему усмотрению. Однако при наличии обременения в виде ипотеки права собственника ограничены. Квартира до полной выплаты кредита фактически принадлежит банку, а значит, сдача в аренду требует согласия кредитора. Это условие прописано в большинстве ипотечных договоров.
На практике, по данным портала «Домклик» за 2023 год, более 40% заемщиков, сдающих ипотечное жильё, действуют без официального одобрения банка. Это чревато последствиями: банк вправе потребовать досрочного погашения кредита или начислить штрафы.
Как получить согласие банка на сдачу квартиры
Банки, как правило, не препятствуют аренде, но требуют соблюдения определённых условий:
- Клиент обязан уведомить банк и получить письменное согласие.
- В некоторых случаях необходимо оформить аренду как целевое использование объекта (например, сдача в аренду для покрытия ипотечных платежей).
- Банк может потребовать копию договора аренды на имя арендатора.
Согласие оформляется в течение 5–10 рабочих дней. Важно помнить: если банк узнает о факте сдачи квартиры без уведомления, это может стать поводом для пересмотра условий договора.
Почему владельцы сдают ипотечное жильё
Сдача ипотечной квартиры может быть выгодной стратегией, особенно в условиях высокой ключевой ставки. В 2024 году ЦБ РФ несколько раз поднимал ставку, и на конец декабря она достигла 16%. Соответственно, ипотечные платежи выросли, и аренда стала способом снизить долговую нагрузку.
По данным ЦИАН, в 2024 году около 27% квартир на долгосрочную аренду в Москве и Санкт-Петербурге приходились именно на ипотечное жильё. Владельцы стремятся компенсировать ежемесячный платёж, особенно если квартира куплена с инвестиционной целью.
Пример из практики
Алексей из Екатеринбурга в 2022 году купил однушку в новостройке в ипотеку под 7,4% годовых. В 2023 году ставка по его займу выросла до 12,5% после перерасчёта. Платёж увеличился с 23 000 до 31 000 рублей в месяц. Алексей принял решение сдать квартиру за 28 000 руб., чтобы покрывать большую часть платежей. Он официально уведомил банк, получил согласие и заключил договор аренды. Так он сохранить объект и снизил нагрузку на семейный бюджет.
Формальности: как правильно сдавать ипотечную квартиру
Владельцу важно действовать в правовом поле. Чтобы сдача квартиры не обернулась неприятностями, стоит соблюдать следующие шаги:
- Получите письменное разрешение банка.
- Заключите официальный договор аренды с жильцом.
- Уведомьте налоговую об арендном доходе и уплатите НДФЛ (или зарегистрируйтесь как самозанятый).
Мария, ипотечный заемщик из Новосибирска, в 2023 году перешла в статус самозанятого лица и стала сдавать квартиру полностью легально. По её словам, налог по ставке 4% (если арендует физлицо) оказался выгоднее, чем штрафы за возможные нарушения.
Технические детали: налоги, регистрация, риски
- Налоговая нагрузка: Физлицо обязано уплатить 13% с дохода. Самозанятые платят 4% при аренде физическим лицам.
- Регистрация договора: Если аренда свыше 11 месяцев, необходимо зарегистрировать договор в Росреестре.
- Страхование: Банк может потребовать оформить допстраховку, если квартира с арендатором.
Рынок аренды и ипотечных квартир в 2022–2024 годах: цифры и факты
За последние 3 года рынок аренды претерпел значительные изменения. По данным «Авито Недвижимость» и аналитики ВТБ:
- В 2022 году доля ипотечных квартир среди сдаваемых в аренду составляла около 18%.
- В 2023 году этот показатель вырос до 24% на фоне роста ставок и снижения покупательской активности.
- В 2024 году, по итогам анализа «Росреестра», почти каждая третья арендная квартира в Москве приобретена в ипотеку.
Это объясняется изменением целей покупателей: вместо проживания — инвестиции. Особенно в крупных городах, где аренда может покрывать до 85–90% ежемесячного платежа по ипотеке.
Когда сдавать ипотечную квартиру — выгодно
Сдача ипотечного жилья может быть разумным решением при:
- Росте ставок, когда платежи становятся тяжёлыми.
- Переезде в другой город или страну.
- Желании инвестировать в недвижимость и получать доход.
Проверка всех аспектов — от правовых до финансовых — помогает избежать рисков.
Вывод: сдавать можно, но с умом
Ипотечная квартира — не помеха для активного заработка на аренде, если всё оформлено грамотно. Согласование с банком, соблюдение налоговых требований и грамотное составление договора аренды позволят владельцу получать стабильный доход и снижать кредитную нагрузку. С учётом динамики рынка на 2025 год, такая стратегия становится всё более популярной.
