Историческая справка: как рынок вторичной недвижимости пришёл к залоговым продажам
В последние годы рынок недвижимости в России существенно изменился. По данным Росреестра, с 2022 по 2024 год доля сделок с квартирами, уже находящимися в ипотеке, выросла почти вдвое — с 15% до 27%. Это связано с тем, что всё больше людей покупают жильё в кредит, а значит, при продаже оно часто продолжает оставаться в залоге у банка. Такой сценарий раньше казался сложным и рискованным, но сегодня он стал вполне обычным и юридически проработанным.
В 2023 году Центробанк РФ зафиксировал, что более 40% всех ипотечных квартир в Москве и Санкт-Петербурге перепродаются до полного погашения кредита. Тренд распространяется и на регионы — в Новосибирске, Екатеринбурге и Казани число таких сделок достигло 30% от всего вторичного рынка. Всё это говорит о том, что покупка залоговой квартиры перестала быть экзотикой.
Как купить квартиру, находящуюся в ипотеке у другого банка: базовые принципы
Суть сделки заключается в том, что продавец ещё не выплатил ипотеку, а покупатель хочет приобрести эту квартиру. При этом квартира юридически принадлежит банку (заложена), что требует дополнительных согласований. Есть два основных сценария, как проходит такая сделка:
- Погашение ипотеки продавца за счёт покупателя. Покупатель переводит сумму долга на счёт банка, ипотека закрывается, обременение снимается, и квартира переоформляется.
- Перевод ипотеки на покупателя. Реже, но возможно — когда банк согласен заменить заёмщика. Новый покупатель становится должником и продолжает платить по условиям старого кредита или оформляет новый.
Чтобы провести такую сделку, нужно:
- Получить согласие банка-продавца на досрочное погашение кредита или смену заёмщика.
- Подготовить договор купли-продажи с учётом ипотечного обременения.
- Открыть аккредитив или использовать эскроу-счёт для безопасного перевода денег.
- Получить подтверждение от банка о снятии обременения (если ипотека гасится).
- Зарегистрировать сделку в Росреестре.
Примеры из практики: как это работает в жизни
Рассмотрим реальный кейс: Ольга из Самары решила продать свою квартиру, купленную в ипотеку в 2021 году. Остаток долга — 1,8 млн рублей. Покупатель Антон согласился перевести в банк продавца эту сумму и доплатить оставшиеся 700 тысяч рублей Ольге напрямую. Сделка была оформлена через аккредитив: деньги поступили банку, ипотека закрыта, обременение снято, и квартира переоформлена на нового владельца.
Другой пример: семья из Екатеринбурга нашла квартиру, заложенную в банке ВТБ. Они оформили ипотеку в Сбербанке. ВТБ дал согласие на досрочное погашение, Сбербанк перевёл сумму долга, и остаток стоимости квартиры был также переведён продавцу. Через 10 рабочих дней квартира была зарегистрирована на новых владельцев.
На что обратить внимание при покупке залоговой квартиры
Прежде чем вступать в такую сделку, важно учесть несколько моментов:
- Проверьте, действительно ли продавец готов закрыть свой долг перед банком.
- Уточните точную сумму остатка по ипотеке у банка.
- Убедитесь, что банк согласен на досрочное погашение и выдаст справку о снятии обременения.
- Лучше всего проводить сделку через нотариуса или опытного юриста, чтобы исключить юридические риски.
Частые заблуждения: чего стоит избегать
Многие боятся связываться с покупкой квартиры, находящейся в залоге, из-за мифов. Разберём самые распространённые:
- "Это незаконно" — на самом деле, закон не запрещает продажу заложенной недвижимости. Главное — согласие банка и соблюдение всех этапов сделки.
- "Покупатель может остаться без квартиры и без денег" — при использовании аккредитива или эскроу-счёта деньги не переходят продавцу, пока не снято обременение.
- "Банк может не дать согласие на продажу" — такое случается редко. Обычно банки заинтересованы в погашении кредита и идут навстречу.
Вот что стоит помнить:
- Используйте официальные каналы и проверенные схемы.
- Не переводите деньги напрямую без гарантий.
- Не торопитесь — юридическая проверка и согласования могут занять 2–3 недели.
Плюсы и минусы покупки квартиры в ипотеке у другого банка
Плюсы:
- Можно найти выгодные предложения, так как продавцы часто снижают цену, чтобы быстрее закрыть долг.
- Сделки сопровождаются банком, что повышает прозрачность.
Минусы:
- Процесс занимает больше времени, чем обычная сделка.
- Требуется дополнительная документация и участие нескольких сторон.
Заключение: стоит ли бояться таких сделок?
Покупка квартиры, находящейся в ипотеке у другого банка — не страшный квест, а вполне реальный и безопасный процесс при грамотной подготовке. За последние три года такие сделки стали почти третью частью рынка. Если вы подключите юриста, будете следовать инструкциям и взаимодействовать с банками через прозрачные схемы, то получите своё жильё без лишних нервов. Тщательно проверяйте документы, не спешите и доверяйте только проверенным источникам — и всё получится.
